Vos moyens d'actionNombre de justiciables pensent que leur adversaire refusera toute discussion ou toute tentative de conciliation. C’est souvent faux. Prenez votre courage à deux mains et allez sonner chez votre voisin pour entamer un dialogue. L’intervention d’un tiers peut aussi être bénéfique. Dans tous les cas, il faudra mettre de côté son animosité et ne garder en tête qu’un seul objectif l’entente amiable. À défaut, l’étape suivante sera le tribunal. SOMMAIRE1. Le dialogue avant tout2. Montez un dossier3. Recourez à l’aide d’un tiers4. Tournez-vous vers la justiceLe dialogue avant tout Quel que soit le litige qui vous oppose à votre voisin, essayez de le résoudre vous-même à l’amiable. Faites plutôt le choix de sonner à sa porte pour dialoguer, et évitez le téléphone. À distance, il est plus facile de hausser le ton ou de raccrocher au nez de son interlocuteur. Et, surtout, acceptez le fait que vous n’êtes pas parfait non plus. Les torts sont souvent partagés. Ce postulat vous permettra d’écouter votre voisin et de dialoguer plus sereinement. Si vous n’entrevoyez aucune solution, ne faites rien que vous pourriez regretter. Il y a un risque que les choses dégénèrent en injures, en violences… Il est alors question d’infractions pénales passibles de poursuites judiciaires et de sanctions lourdes. S’il vous est impossible de parler à votre voisin directement, vous pouvez lui écrire. L’important est d’instaurer un dialogue. Expliquez votre désagrément calmement et avec courtoisie. Au besoin, invitez-le chez vous pour qu’il constate le trouble par lui-même et que vous tentiez ensemble de trouver une solution heureuse. Nos conseils Si votre voisin vient vous parler d’un désagrément, écoutez-le attentivement et ne vous emportez pas. Bien souvent la solution est très simple. Si c’est vous qui subissez un trouble, ne tardez pas à agir. Le temps ne fera qu’amplifier le problème et rendra vos relations de voisinage détestables. Bon à savoir. Depuis le 1er avril 2015, il est obligatoire de justifier d’une tentative de résolution amiable du litige avant de pouvoir saisir un juge. À partir du 1er janvier 2020, le recours à la médiation sera même systématique. À compter de cette date, pour un conflit de voisinage, il faudra obligatoirement faire précéder la saisine du juge d’une tentative de médiation, de conciliation ou de procédure participative. À défaut, la sanction sera sévère, puisque le juge pourra tout simplement déclarer la demande irrecevable. Montez un dossier Si vos démarches en vue d’une solution amiable n’ont abouti à rien, préparez-vous pour une conciliation ou une action en justice. Il appartient à celui qui se plaint d’un désordre de prouver les faits qu’il avance. Vous aurez donc à vous constituer un dossier solide, étayé de nombreuses preuves. Toutes sont recevables copies des lettres recommandées adressées ou reçues, courriers divers, constats d’huissier, photos, témoignages, pétitions, certificats médicaux, titres de propriété, conventions signées entre voisins… Le constat d’huissier, reine des preuves Le constat est une photographie » juridique précise qui relate objectivement les faits, est reconnu par les tribunaux et fait foi jusqu’à preuve du contraire. Les tarifs des huissiers de justice sont libres de 150 à 300 € de l’heure. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence. À noter. Les chambres des huissiers de justice de Paris, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et des Hauts-de-Seine proposent, en cas d’urgence, 365 jours par an, un service de constats de nuit. Contact 0811 112 131 prix d’un appel local depuis un poste fixe. Bon à savoir. Un constat établi par un huissier de justice, ou même un simple courrier rédigé par un avocat puis envoyé au voisin qui vous cause un trouble, suffit quelquefois pour mettre un terme aux désagréments que vous subissez. Des témoignages utiles Des témoignages d’autres voisins, de visiteurs, de proches, peuvent aussi se montrer utiles. L’attestation doit comporter différents éléments identité du témoin, lien de parenté avec vous…, être manuscrite et être accompagnée de la photocopie d’une pièce d’identité. Dans l’idéal, utilisez le formulaire Cerfa n° 11527*03 Pour une infraction, on peut porter plainte Si les nuisances causées constituent une infraction pénale tapage diurne ou nocturne, par exemple, il est possible de porter plainte dans n’importe quel commissariat de police ou brigade de gendarmerie, ou en écrivant de préférence en recommandé au procureur de la République ou au doyen des juges d’instruction du tribunal de grande instance du lieu de l’infraction. Indiquez vos coordonnées et décrivez les faits, en précisant le lieu de l’infraction, ainsi que les noms et adresses des éventuels témoins. Joignez-y une copie de toutes les preuves en votre possession. Attention, quiconque dépose une plainte à tort contre une personne désignée encourt jusqu’à 45 000 € d’amende et cinq ans de prison pour dénonciation calomnieuse » article 226-10, code pénal. Bon à savoir. Après avoir étudié votre plainte, le procureur de la République décidera des suites qu’il convient de lui donner ou bien de son éventuel classement. Recourez à l’aide d’un tiers Si vous ne parvenez pas à un accord, ne laissez pas les choses dégénérer. Il peut être pertinent de faire intervenir un tiers n’ayant aucun intérêt dans le litige pour trouver une issue rapide et respectueuse de chacun. Outre une association locale spécialisée, ou bien encore le syndic dans une copropriété, le conciliateur de justice est une solution pertinente. Connaissant le droit, il sera en mesure de vous aider à y voir plus clair et pourra servir d’arbitre. Une seule rencontre peut permettre de rétablir le dialogue et de trouver une solution de bon sens. Si l’enjeu financier est important gros travaux de réparation, risque de démolition, contactez un avocat et tentez une autre solution amiable, telle qu’une procédure participative. Conciliation gratuite Auxiliaire de justice, le conciliateur peut intervenir dans le cadre d’un conflit entre deux voisins afin d’obtenir un accord amiable et d’éviter ainsi un procès. Son intervention est toujours gratuite. Il n’est pas là pour déterminer qui a tort ou raison, mais pour rapprocher les points de vue. Il s’en tient uniquement aux faits et pacifie le débat. S’il y parvient, il rédige un procès-verbal de conciliation » que chacun signe. Pour saisir le conciliateur, il vous suffit de lui adresser un courrier ou de lui téléphoner. Vous pouvez aussi vous rendre à ses permanences. Contactez votre mairie ou le tribunal d’instance afin d’en connaître les horaires. Lors de la première rencontre, venez seul et exposez-lui la situation. Il prendra alors contact avec votre voisin par courrier ou par téléphone pour lui proposer un rendez-vous à trois. Le conciliateur de justice ne peut pas obliger quelqu’un à se présenter à lui. S’il parvient à le convaincre de l’intérêt d’une conciliation, ce sera un grand pas. Le simple fait de réussir à réunir les parties dans un bureau et de faciliter leur dialogue peut suffire à dénouer la situation et à ne pas détériorer davantage les relations de voisinage. De ces échanges pourra naître un accord qui mettra un terme à votre différend. Si un accord amiable est trouvé, chacun conservera un exemplaire du procès-verbal de conciliation. Il ne s’agit toutefois que d’un simple engagement moral. Pour plus de sécurité, il est utile de faire homologuer l’accord en justice. Il sera ainsi revêtu de la formule exécutoire permettant d’obtenir une mise en œuvre forcée en cas d’inertie d’une partie. Durant la conciliation, vous et votre voisin êtes libres de vous faire accompagner de la personne de votre choix. Apportez tous les documents nécessaires pour étayer vos propos. Si besoin, le conciliateur peut se déplacer sur les lieux du litige et interroger toute personne qui lui semblera utile, avec l’accord des parties. Notre conseil Même s’il est vrai que le trouble de voisinage doit trouver une issue, n’acceptez un compromis que si vous avez la certitude de ne pas avoir été lésé. Procédure participative l’avocat entre en scène La procédure participative est une négociation assistée par avocat. Il est utile d’y recourir lorsque l’enjeu du litige est important, par exemple si votre voisin pense que l’une de vos constructions garage, abri de jardin… a empiété sur son terrain. L’objectif d’une procédure participative est de trouver une solution acceptable par tous. Cela peut être, par exemple, de racheter à votre voisin la partie de terrain sur laquelle votre construction a empiété. En cas de succès, vous évitez la démolition de votre construction. Car c’est ce que vous encourez en allant en justice, alors même que votre voisin ne l’aurait peut-être pas souhaité. Avec cette procédure, il n’y a ni perdant, ni gagnant, à la différence d’une action en justice. De nombreuses solutions adaptées peuvent émerger des discussions à quatre. Car la procédure participative n’est rien d’autre qu’une négociation à quatre, vous et votre voisin, assistés chacun d’un avocat. Certes la démarche a un coût, que vous devez vous faire préciser au départ, mais vous économisez les frais d’une éventuelle action en justice. Sans compter qu’une solution acceptable peut émerger très rapidement, tout en permettant la préservation des relations entre voisins. Notre conseil Dès réception d’une lettre recommandée vous menaçant d’une procédure en justice et si le risque financier est important, consultez un avocat pratiquant la procédure participative. Il se chargera de contacter votre voisin pour lui proposer cette solution. Bon à savoir. Les avocats qui pratiquent la procédure participative sont le plus souvent formés aux nouvelles techniques de négociation afin d’orienter les parties vers une communication efficace et productive. L’objectif est de concilier les intérêts des deux parties en imaginant des solutions qui leur offrent un bénéfice mutuel. On parle alors de négociation raisonnée ». Des conseils avisés et gratuits Les conseils départementaux d’accès au droit CDAD existent dans chaque département. Des avocats, des notaires, des huissiers de justice y tiennent des permanences ouvertes à tous. Ils sont là pour vous informer et vous conseiller sur les différentes façons de résoudre votre problème, voire sur l’opportunité d’engager ou non un procès. Les barreaux d’avocats de chaque région organisent également des consultations gratuites. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou au tribunal de grande instance le plus proche de chez vous pour connaître les lieux et horaires des permanences. Tournez-vous vers la justice Si l’entente est impossible ou si votre voisin est de mauvaise foi, envisagez une action en justice. Selon le montant des dommages et intérêts demandés et la nature du litige, le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire doit être saisi. Pour ce faire, vous devez donc préalablement estimer le montant du préjudice. Pour un litige inférieur ou égal à 10 000 € le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire Le plus souvent, l’avocat est facultatif lorsque le montant de la demande en justice est inférieur à 10 000 €. Il est possible de se défendre seul ou d’être assisté par un conjoint ou un proche parent, mais celui-ci doit alors justifier d’un pouvoir spécial. Pour un litige supérieur à 10 000 € le tribunal judiciaire En principe, l’avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire, notamment pour les litiges relevant de sa compétence exclusive. Adressez-vous au Service d’accueil unique du justiciable SAUJ qui est la porte d’entrée du tribunal judiciaire. Il est implanté au siège de chaque tribunal judiciaire situé en lieu et place des anciens tribunaux de grande instance et de chaque tribunal de proximité situé en lieu et place des anciens tribunaux d’instance. Ayez le réflexe protection juridique ». Elle est généralement incluse dans votre assurance habitation. Contactez votre assureur ou consultez les conditions générales de votre contrat pour connaître les plafonds des frais de justice et des honoraires qui peuvent être pris en charge. Bon à savoir. En cas de trouble manifestement illicite, le juge des référés peut ordonner sous astreinte la suspension d’une activité bruyante, telle que la pratique du quad sur un circuit proche des habitations, par exemple. → Justice - Devant quel tribunal agir Pour un litige avec l’État, le tribunal administratif Si vous êtes gêné par le bruit d’une salle des fêtes ou d’un stade municipal, si des travaux sur la voie publique vous causent des nuisances, si un terrain de la ville s’est changé en décharge sauvage, vous devez saisir le tribunal administratif. Il en est ainsi dès lors que le litige implique une autorité administrative le maire, le préfet…. Longue et complexe, la procédure exige l’assistance d’un avocat spécialisé. Il vous faut d’abord respecter les délais après avoir adressé un courrier à l’administration concernée, vous disposez de deux mois, à dater de sa réponse ou de son silence, pour saisir le tribunal administratif. Pour saisir le tribunal administratif, vous ou votre avocat devez rédiger une requête qui doit reprendre l’inventaire de tous vos arguments. Elle peut être déposée directement au greffe du tribunal administratif ou bien envoyée par courrier, de préférence avec accusé de réception, afin d’en conserver une preuve. Bon à savoir. Dans une procédure face à une autorité administrative, la représentation par un avocat est facultative en première instance, sauf si vous souhaitez obtenir une somme d’argent. Elle devient toutefois obligatoire devant la cour administrative d’appel. Ils ont obtenu ou pas gain de cause 5 ans pour aller en justice Un homme, propriétaire d’un bien immobilier, assigne en justice la société de transport frigorifique voisine pour trouble anormal de voisinage lié à des nuisances sonores. Il réclame une indemnisation au titre de la perte de valeur de son bien immobilier. La Cour de cassation rejette son pourvoi en rappelant que l’action pour troubles anormaux de voisinage est une action en responsabilité extracontractuelle. Elle est aujourd’hui soumise à la prescription de 5 ans et non de 30 ans. Or la première manifestation du trouble datait d’il y a 17 ans, sans qu’il y ait eu une aggravation des nuisances sonores depuis. L’action en justice ne pouvait donc pas aboutir Cass., 2e chambre civile, 13 septembre 2018, n° 17-22474. Le nouveau propriétaire responsable Le propriétaire actuel d’un bien immobilier est responsable des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage, et ce, même si ces troubles trouvent leur origine dans des travaux réalisés par le précédent propriétaire. C’est cette règle que rappelle la Cour de cassation dans cette affaire où l’ancien occupant avait abattu des cloisons dans son appartement, opération qui avait provoqué un affaissement partiel du plancher de l’étage supérieur Cour de cassation, 2e chambre civile, 11 mai 2017, n° 16-14665. Une copropriété fondée à agir Un syndicat des copropriétaires se plaint d’infiltrations d’eau. Après expertise, il assigne en indemnisation l’un des copropriétaires. La cour d’appel rejette sa demande au motif que la responsabilité d’un copropriétaire peut être mise en cause seulement sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 fixant le régime de la copropriété des immeubles bâtis. Censure de la Cour de cassation, pour qui le syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire en s’appuyant sur le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ». Point n’est besoin, donc, de prouver une quelconque faute pour obtenir gain de cause Cour de cassation, 2e chambre civile, 11 mai 2017, n° 16-14339. Avis d'expert Frédéric Bérenger, avocat au barreau d'Aix-en-Provence 13 “Lorsqu’une personne me consulte pour un trouble de voisinage, je dois impérativement évaluer si celui-ci peut être qualifié d’anormal et s’il est opportun d’aller en justice. Je me rends toujours sur place. Le trouble – qu’il soit sonore, visuel, olfactif ou autre – doit excéder un certain seuil de tolérance, et cette appréciation est forcément propre à chacun. Le risque est de se faire piéger par sa propre subjectivité. Il est nécessaire de se rattacher à des éléments rationnels et de replacer le trouble dans son contexte, ce que fera le juge. Empêche-t-il le voisin qui en est victime de dormir ? Envisage-t-il de vendre tant il est à bout ? Est-il possible de réaliser un aménagement pour le réduire ? L’environnement est-il urbain, rural ? Au besoin, il faut affiner l’analyse en faisant venir sur place un expert, tel qu’un acousticien ou un huissier de justice. Si tous les signaux sont au vert, il faut encore avertir le client que la procédure peut durer plusieurs années et qu’elle engendrera un coût certain, notamment les honoraires d’avocat et les frais d’expertise qu’il faudra avancer. Enfin, il y a toujours un aléa, car le juge détient un pouvoir souverain pour apprécier si le trouble est anormal ou pas.”

Limiterl’encombrement des parties communes. Le stockage d’éléments encombrants dans les parties communes (grand carton, palette, meuble destiné à être jeté, etc.) est souvent interdit. En cas d’infraction, les entreprises s’exposent à une mise en demeure émise par le syndic de l’immeuble, mais aussi à un enlèvement desdits

Un locataire entrepose des encombrants sur les parties communes une situation bien connue des bailleurs qui lancent régulièrement des campagnes de sensibilisation contre ces incivilités. © Angers Loire Habitat Dans le cadre d’un bail d’habitation, la réglementation indique que le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour sa santé et sa sécurité et lui assurer la jouissance paisible dudit logement1. Quant au locataire, il doit user paisiblement des locaux loués et répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat2. Néanmoins, certaines situations rencontrées régulièrement par les bailleurs entraînant des dégradations des logements ou un trouble pour les résidents ne permettent pas toujours de déterminer aisément qui du bailleur ou du locataire en est juridiquement responsable ou qui doit prendre en charge les frais de remise en état, le cas échéant. Le bailleur peut aussi se poser la question de la démarche à accomplir face à ces situations. Voici quelques exemples de situation auxquels les bailleurs ont été confrontés. Situation 1 les ouvertures du logement porte-palière, fenêtres ont été dégradées par des tiers identifiés ou non-identifiés dégradation volontaire, cambriolage. Le bailleur doit-il prendre en charge la réparation desdites ouvertures dégradées ? Les arguments avancés pour mettre ces réparations à la charge du bailleur consistent à dire, d’une part, que le bailleur est tenu d’assurer le clos et le couvert » et, d’autre part, que le locataire n’est pas responsable s’il prouve que ces dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Dès lors, le bailleur doit prendre en charge la réparation de toute ouverture endommagée par le fait d’un tiers. Toutefois, Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel3. » La jurisprudence indique ainsi que le bailleur ne peut être tenu de supporter les conséquences des actes de vandalisme commis par un tiers. Ce qui comprend notamment les dégradations sur les portes ou fenêtres Cour de cassation, Ch. civ. 3e, 2 février 2011, n° 09-72874 ; Cour d'appel de Paris - 28 février 2019 - n° 17/00735. Ainsi, en cas de dégradations des ouvertures par un tiers, c’est au locataire concerné de prendre à sa charge les frais de réparation des dégradations directement ou via son assurance, le cas échéant, sauf à démontrer une faute du bailleur Cour d’Appel de Lyon - 8e chambre - 5 octobre 2013. En pratique, certains bailleurs décident néanmoins d’effectuer la réparation desdites dégradations de leur propre initiative et à leurs frais afin de respecter leur obligation de sécurité vis-à-vis des locataires et de conserver leurs immeubles en bon état. Création de nouvelles charges locatives notamment pour l’enlèvement de tout encombrant laissé sur les parties communes par un accord collectif? Les charges locatives récupérables sur les locataires sont fixées de manière exhaustive par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982. La jurisprudence a une interprétation stricte dudit décret. De nouvelles charges locatives ne peuvent être imputées aux locataires même par accords collectifs. Toutefois, l’article du Code de la construction et de l’habitation permet de déroger à la liste des charges récupérables fixée par le décret précité par accords collectifs locaux mais uniquement lorsque ces accords portent sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. L’enlèvement des encombrants pourrait relever d’un tel accord, s’il était justifié que l’importance et la nature des encombrants déchets abandonnés mettent en danger la sécurité des locataires. Situation 2 les ouvertures du logement porte-palière, fenêtres ont été dégradées par le fait des forces de l’ordre au cours d’une interpellation ou d’une perquisition. Le bailleur doit-il prendre en charge la réparation desdites ouvertures dégradées? Cette situation se rapproche de la situation précédente à la différence que le tiers est identifié mais a agi sur autorisation légale. Dès lors, il ne s’agit pas de voie de fait et la jurisprudence citée précédemment ne peut donc s’appliquer. Le bailleur a tout intérêt, dans un premier temps, à réparer la porte d’entrée pour répondre à ses obligations légales, notamment de sécurité. Ensuite, se pose la question de la prise en charge des frais de réparation. Deux hypothèses le bailleur peut engager une démarche pour se faire indemniser les frais des réparations de la porte ou fenêtres auprès de l'État ministère de la Justice - Direction des services judiciaires, 13 place Vendôme 75042 Paris Cedex 01. Pour prétendre à un remboursement par l’État, le bailleur doit être tiers à la procédure justifiant la perquisition, c'est-à-dire qu'il ne doit être ni mis en cause ni partie civile4 ; le bailleur pourrait également engager la responsabilité du locataire pour éventuellement le reste à charge après indemnisation de l’État ou en cas de refus de prise en charge de celui-ci. Dans cette dernière hypothèse, le bailleur devra déterminer une faute du locataire dans le cadre de son contrat de location en lien direct avec la dégradation subie. Le bailleur pourrait engager la responsabilité du locataire sur la base légale du défaut de jouissance paisible du logement logement perquisitionné et utilisé pour commettre un délit, interpellations à la suite d’un délit commis dans le logement. Les conditions semblent toutefois assez difficiles à remplir, il faudrait au minimum que ce soit le locataire en personne qui soit visé par la perquisition. Cour d'appel de Toulouse, 21 Septembre 2015, 15/00168 – n° JurisData 2015-021355 – voir encadré ci-contre. Cour d'appel de Toulouse, 21 septembre 2015 Dans cette décision, le juge précise que "si le locataire doit effectivement répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat, l'article 7 c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose néanmoins qu'une telle obligation disparaît lorsque ce dernier prouve que celles-ci ont été causées par un cas de force majeure, la faute du bailleur ou encore le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement. En l'espèce, les dégradations de la porte d'entrée de l'appartement ont été commises par des membres des forces de l'ordre qui ont pénétré au domicile de la locataire, sans son accord, dans le cadre d'une opération de police judiciaire. Rien ne permet d'imputer à cette dernière une quelconque responsabilité dans la commission de faits délictueux ayant justifié ces perquisitions, ni son éventuelle connaissance d'infractions susceptibles d'avoir été commises par l'un de ses enfants. Le bailleur ne peut donc demander à la locataire le paiement du coût de réparation de la porte d'entrée du logement." Situation 3 un locataire identifié ou non-identifié entrepose ses biens vélo, scooter, pots de fleurs, déchets, encombrants… sur les parties communes. Quelle est la responsabilité du bailleur sur l’enlèvement desdits biens? Le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible des logements aux locataires et d’entretenir les parties communes. Aussi, lorsque les parties communes sont "privatisées" par certains locataires afin d’y laisser leurs biens personnels ou quand les parties communes servent de décharge à des produits destinés à la benne, le bailleur doit faire enlever "ces encombrants" mais tout en veillant à ne pas engager sa propre responsabilité. En effet, si le bailleur ne fait pas retirer les encombrants des parties communes, sa responsabilité pourrait être recherchée pour défaut d’entretien des parties communes ou de ne pas faire bonne application du règlement intérieur, voire même de mise en danger des locataires. Si le bailleur fait retirer ces biens des parties communes, il convient de distinguer si le propriétaire de l’objet encombrant les parties communes est identifié ou non. Pour les objets dont le propriétaire est identifié, il conviendra, dans un premier temps, de lui rappeler ses obligations contractuelles dont le règlement intérieur et de le mettre en demeure par LRAR d’enlever ses biens entreposés sur les parties communes. À défaut, sa responsabilité contractuelle sera engagée et les frais d’enlèvement de ses biens lui seront imputés. Si malgré cette démarche, le locataire visé n’enlève pas ses biens, le bailleur doit saisir la justice pour pouvoir faire enlever les biens encombrant les parties communes. Le bailleur qui ferait retirer ces encombrants dont le propriétaire est connu sans autorisation judiciaire pourrait voir sa responsabilité engagée. Dans une affaire où le locataire avait laissé des pots de fleurs qui encombraient les parties communes, le bailleur, qui a fait enlever lesdits encombrants de son propre chef, a été condamné par la Justice. La Cour de cassation a précisé que "le bailleur ne pouvait, sans mise en demeure préalable et autorisation judiciaire, se substituer à la locataire dans l'exécution des obligations contractuelles lui incombant" Cass., Ch. civ. 3e, 7 décembre 2017, n°16-21950. Cette jurisprudence pourrait s’appliquer, par analogie, à tout bien laissé sur les parties communes et dont le propriétaire est connu. Aussi, le bailleur prendrait un risque juridique à enlever les encombrants dont le propriétaire est connu sans avoir une autorisation judiciaire. Pour les biens entreposés sur les parties communes et dont l'état pourrait supposer que les objets pourraient être réutilisés mais dont le propriétaire n’est pas connu, la décision de faire retirer ces objets dépend des circonstances d’espèce selon l’état, la valeur et la dangerosité potentielle pour la sécurité de l’immeuble. En effet, un danger imminent permettrait de faire retirer immédiatement l’objet litigieux risque d’incendie…, etc.. À défaut de danger imminent, avant de les faire retirer ou en faire don, le bailleur devra prendre toutes les précautions procédurales information à destination des locataires que l’encombrant sera enlevé sous délai. Puis, dans l’hypothèse où aucune personne ne se manifesterait, une autorisation du juge mettrait le bailleur à l’abri de toute action du propriétaire de l’objet enlevé. Cette autorisation du juge semble d’autant plus nécessaire si l’objet concerné présente une certaine valeur pécuniaire. En général, le bailleur fait face à des encombrants dans le sens de rejets domestiques lourds et embarrassants canapé, matelas, cuisinière… dont l’état ne laisse pas de doute sur la volonté du propriétaire de s’en débarrasser. Pour ces encombrants sans aucune valeur, une démarche judiciaire paraitrait inutile. Les dépenses découlant de la gestion des encombrants par le bailleur ne sont pas une charge récupérable. Sur l’aspect pécuniaire de l’enlèvement de ces biens ou encombrants, sauf à pouvoir engager la responsabilité de la personne ayant laissé ses biens ou encombrants sur les parties communes, le bailleur, en charge de l’entretien des parties communes, doit prendre en charge l’intégralité des frais. Pour mémoire, les dépenses découlant de la gestion par le bailleur des encombrants ne sont pas une charge récupérable auprès des locataires. La Cour de cassation considère que le stockage et l’enlèvement des "encombrants" n’entrent pas dans l'élimination des rejets et ne figurent pas dans la liste limitative des charges locatives annexée au décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 Cass. civ. 3e, 15 mai 2008, n° 1 Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 2 Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 3 Article 1725 du Code civil. 4 Réponse ministérielle du 28/01/10. Thèmes Bail d’habitation - Obligations du bailleur et obligations du locataire. Contact Christophe Trinh - Conseiller juridique, Direction juridique et fiscale, Tél. 01 40 75 78 60 ; Mél. ush-djef Questions/Réponses TRANSFORMATION BUREAUX COMMERCES Une opération de transformation de locaux à usage de bureaux ou de commerces en logements relève-t-elle de la procédure du changement d’usage ? La transformation d'un local d'habitation en un local à usage autre que de l’habitation ne résulte pas seulement de la volonté de son propriétaire de procéder à des modifications intérieures d’éléments de son patrimoine. L’administration dispose d’un "droit de regard" sur un tel changement, lequel nécessitera de la part du propriétaire une démarche administrative préalable pouvant donner lieu à la délivrance d’une autorisation de l’autorité administrative compétente en la matière maire ou président de l’EPCI. Il ne faut pas confondre la notion d’usage qui relève du CCH de la notion de destination dont le régime est soumis aux règles du Code de l’urbanisme même si, du point de vue strictement administratif, les deux notions peuvent se recouper puisque le CCH précise lui-même que l’usage d’habitation est réputé correspondre à celui pour lequel la construction a été autorisée au terme du permis de construire alinéa 2 de l’article L. 631-7 du CCH. Les destinations d'un bien immobilier sont limitativement énumérées par le plan local d'urbanisme PLU habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, entrepôts, etc. Constitue un changement de destination soumis à demande d’autorisation permis de construire ou déclaration préalable selon que ce changement s’accompagne ou non de travaux la transformation d’un bureau ou d’un commerce correspondant à la destination "Bureaux" ou "Commerces" en logements correspondant à la destination "Habitation". Strictement attachée au local, l’identification de la destination permet d’apprécier les règles d’urbanisme applicables à l’opération de transformation. La notion d’usage concerne quant à elle le profil juridique de l’immeuble d’habitation qui fait l’objet de mesures de protection particulières dans certaines hypothèses. Le contrôle du changement d’usage est une mesure de protection des logements existants dans les communes de plus de 200000 habitants. En application de l’article du CCH, l'autorisation préalable de changement d'usage délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble n'est donc obligatoire que dans les cas suivants Le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine 92, de la Seine-Saint-Denis 93 et du Val-de-Marne 94, sauf dans les zones franches urbaines ZFU, Le projet de transformation concerne un local d'habitation, c'est-à-dire toutes les catégories de logements et leurs annexes y compris les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés. Par voie de conséquence, la réglementation applicable en matière de changement d’usage concerne exclusivement les locaux d'habitation qui pourraient être transformés pour un autre usage bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.. Aucune autorisation en matière de changement d’usage n’est requise si le changement d'usage concerne la transformation de bureaux ou commerces en logements. Une telle opération demeure cependant soumise à permis de construire ou, dans certains cas, à déclaration préalable.

Onaffiche complet ce midi au jacotot ! Succès du repas/plancha Plaisir de revoir Chantal Plaisir de recevoir la famille de Jean-François Merci au chef Facebook. Email or phone: Password: Forgot account? Sign Up. See more of Association Chers Voisins Aix les Bains on Facebook. Log In. or. Create new account. See more of Association Chers Voisins Aix les Bains on Facebook. Vous avez décidé ce soir de convier plus de personnes que de mètres carrés dans votre studio afin de célébrer le superbe été qui se prépare. Dans cette situation comme dans beaucoup d’autres, vos voisins n’hésiteront pas à vous manifester dès le lendemain matin, et ce avec délectation, le plaisir qu’ils ont eu à passer par procuration la soirée en compagnie de vos amis et de vous-même. L’enfer, c’est les autres », disait ce joyeux luron de Sartre. Petite sélection des meilleurs messages de vos voisins, dénichés sur le superbe Tumblr Chers Voisins ». 1. Quand il y a "bien à vous" ça paraît tout de suite plus sympa 2. ARRET DE FAIR DES FAUTE 3. Et si on veut du thé glacé on va se faire foutre ou quoi ? 4. Les ex il faut les emmener directement à la déchèterie svp 5. DANGR DANS L'ALPHABT LA LTTRE E A DISPARU 6. La hausse de la violence dans les quartiers ça fait froid dans le dos 7. Un caniche contre un mari, l'échange semble équitable 8. Pauvre paillasson qui n'avait rien demandé 9. Quelque chose me dit que la locataire du 1er étage fait bien chier tout l'immeuble 10. C'est les vapeurs de la peinture fraîche ça, c'est sûr 11. Est-ce qu'on peut avoir des nouvelles de Monique svp ? On s'inquiète... 12. C'est une menace ou le mec va vraiment nous donner la réponse ? 13. En même temps ça fait des économies sur le loyer 14. Ça a l'air vachement loin quand même 15. Si son réveil c'est du Keen V cet accès de violence peut se comprendre 16. Reste à savoir s'ils apprécient ou pas 17. L'indifférence est pire que la haine....... 18. Le pauvre on doit tout le temps lui faire cette blague pourrie mais drôle 19. Laissez les mamans en dehors de tout ça svp 20. Petites choses, grandes conséquences 21. Maintenant faut la finir, rien que pour cacher ça 22. Quelque chose me dit que ce "merci" n'est pas tout à fait sincère 23. Faut repérer le voisin qui se balade avec un joli manteau tigré 24. La lourdeur du voisin 25. Euh.... merci d'avoir prévenu ? 26. Un peu chelou ce jeu concours 27. Petite poésie du matin 28. Le mur des revendications 29. Cette annonce ne rencontre manifestement pas un franc succès 30. C'est pour ça que le moteur ronronne ? 31. Si on commence à utiliser la magie noire je déménage 32. Ok donc on ne peut plus stationner ? On va rester dans notre caisse pour la vie ? 33. Surtout à celle du voisinage apparemment 34. Avec toutes ces puces c'est plus un chat mais un robot le truc 35. On a tous envie de savoir si l'animal est vivant ou non 36. Faites une soirée quiches, généralement y'a pas trop d'ambiance dans les soirées quiches 37. Et nettoie ta vitrine pendant que t'y es 38. La voisine la plus sympa du monde 39. Une histoire bien triste... 40. On les connaît les potes relous qui ne veulent pas se casser... ^{Payerle loyer à la date convenue. Il s'agit souvent de la première cause qui amène un propriétaire à entreprendre des procédures pour expulser un locataire. Le locataire doit, bien entendu, payer son loyer à la date convenue dans son bail. Si le locataire ne paie pas le loyer selon les modalités convenues par les deux parties, le} Vous pouvez faire des travaux chez vous à condition qu'ils n'impactent pas les parties communes l'intérieur de votre logement, les parties considérées comme des parties communes sont les suivantes Gros-œuvre du bâtiment structure porteuse de l'immeubleParties de canalisations qui traversent les logementsCoffres, gaines et têtes de cheminéesDans ce cadre, l'accord des copropriétaires est imposé par un vote à la majorité absolue notamment si vos travaux impactent un mur porteur par exemple, abattement du mur ou création d'une porte.La majorité absolue dite majorité de l'article 25 correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble présents, représentés et absents.Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2nd vote à la majorité simple de l'article 24 majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.L'accord des copropriétaires est également imposé si vos travaux nécessitent de toucher à un conduit de cheminée ou une tuyauterie qui alimente l'ensemble de la ces cas, la plupart des travaux sont réalisables sans autorisation des copropriétaires en assemblée générale. Par exemple Aménagement d'une salle de bain ou d'une cuisine cuisine équipée, installation d'une douche, d'une baignoire...Adaptation du logement au handicap changer la baignoire pour la douche...Abattement d'une ou plusieurs cloisons hors murs porteurs ou création de cloisons pour gagner une pièce en plusIsolation intérieureInstallation d'une mezzanine intégrée dans l'espace existantTravaux de peinture, tapisseriePose de revêtements de sols parquet, moquette, lino...Attention monter une cloison dans un appartement pour le diviser en 2 lots titleContent pour la location par exemple peut être interdit si cela n'est pas conforme à la destination titleContent de l'immeuble. PPaWsG.

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chers voisins propreté affiche respect des parties communes